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Neustädter Panorama
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Städtebauliche Sanierungsmaßnahme

In Neustadt in Holstein gibt es zwei Sanierungsgebiete. Hier erfahren Sie mehr.

Nach der erfolgreichen Bewerbung der Stadt Neustadt in Holstein um Aufnahme in das Städtebauförderprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden - überörtliche Zusammenarbeit und Netzwerke“ hat die Stadtverordnetenversammlung in ihrer Sitzung vom 30.6.2011 den Einleitungsbeschluss für den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB gefasst.

Nachdem mehrere begleitende Konzepte (Zukunftskonzept Daseinsvorsorge, Wohnungsmarktkonzept, Einzelhandelskonzept, Bevölkerungsprognose) erstellt und deren Ergebnisse in die vorbereitenden Untersuchungen eingeflossen sind, hat die Stadtverordnetenversammlung am 11.12.2014 einstimmig die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme mit Städtebaufördermitteln und somit die förmliche Festlegung von zwei Sanierungsgebieten per Satzung beschlossen.

Sanierungsziele

Im Gebiet der Neustädter Altstadt liegen funktionale und gestalterische Defizite und städtebauliche Missstände vor, die den Einsatz des besonderen Städtebaurechts erfordern. Die Erneuerung des Gebietes und die zügige Durchführung liegen in öffentlichem Interesse.

Dabei geht es darum auf Basis der vorbereitenden Untersuchungen und eines abgestimmten Entwicklungs-/Erneuerungskonzeptes

die dargestellten städtebaulichen Missstände und funktionalen Mängel zu beheben,

  • die Wohn- und Lebensbedingungen der dort lebenden Bevölkerung zu verbessern
  • die städtebaulichen Strukturen, vor allem die Bausubstanz den Anforderungen des Klimaschutzes, der demographischen Entwicklung und den funktionalen Anforderungen anzupassen,
  • Benachteiligungen abzubauen, Defizite zu beheben,
  • Infrastruktureinrichtungen bzw. Einrichtungen der Daseinsvorsorge auszubauen,
  • die Anpassung des ansässigen Einzelhandels an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu fördern,
  • das städtebaulichen Erbe zu bewahren, insbesondere der baukulturell wertvollen Bausubstanz und den historischen Stadtgrundriss,
  • den bau- und kulturhistorisch wertvollen Altstadtkern und die innerstädtische Wohnfunktion zu stärk, sichern und zu erhalten,
  • historische und denkmalwerte Einzelgebäude zu revitalisieren,
  • den Standort durch funktionale Stärkung und gestalterische Aufwertung zu profilieren.

Dafür ist ein koordiniertes Handeln auf Basis rahmengebender Konzepte und Planungen, der Einsatz von Fördermitteln, ggf. die Übernahme der sog. unrentierlichen Kosten, und der Aufbau einer Beratungs- und Unterstützungsstruktur für die Grundeigentümer erforderlich. Von dem in Sanierungsgebieten geltenden § 7h Einkommensteuergesetz, das die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsmaßnahmen regelt, werden zusätzliche Entwicklungsimpulse für das Sanierungsgebiet erwartet. Ein Schwerpunkt der Sanierung liegt darin, die bestehenden städtebaulichen Strukturen der Funktion der Altstadt als zentraler Versorgungsbereich und als Wohnort für ältere und junge Menschen sowie den veränderten wirtschaftlichen und demographischen Bedingungen anzupassen. Zudem soll die städtebauliche Sanierungsmaßnahme die Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden, die Revitalisierung zentraler Räume und die Verbesserung des Wohnumfeldes in den betroffenen Gebieten ermöglichen. Der Altstadtkern soll durch Vielfalt und Funktionsmischung als Ort der Begegnung und Identifikation erhalten bleiben. Im Bereich der gewerblich genutzten Teile der Hafenwestseite steht ein umfassender funktionaler und städtebaulicher Wandel bevor, dessen Zielrichtung und damit auch die künftige Nutzung dieses Bereiches noch im Rahmen eines begleiteten Entscheidungs- und Zielfindungsprozess ermittelt werden wird.

Sanierungsvermerk im Grundbuch

Für alle Grundstücke, die im Sanierungsgebiet liegen, wurde im Grundbuch ein so genannter „Sanierungsvermerk“ eingetragen. Die Eintragung des Sanierungsvermerkes bezweckt, dass das Grundbuchamt und interessierte Personen von der Tatsache des Bestehens einer Sanierungssatzung und ihrer Rechtwirkungen, soweit sie für den Grundstücksverkehr Rechtswirkung hat, Kenntnis erhalten und ihr Verhalten hierauf einrichten können. Die Eintragung hat nur hinweisenden Charakter. Die Eintragung des Sanierungsvermerks hat keine selbstständige Rechtwirkung gegenüber Rechtsinhabern, auch nicht gegenüber den Grundstückseigentümern. Der Sanierungsvermerk wurde nach Vorgabe des § 143 Abs. 2 BauGB eingetragen.

Sanierungsrechtliche Genehmigung

Für Immobilien besteht in einem Sanierungsgebiet hinsichtlich von Bauvorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge ein Genehmigungsvorbehalt durch die Gemeinde. Eine schriftliche Genehmigung ist bei der Stadt Neustadt in Holstein gemäß § 144 BauGB unter anderem einzuholen für
  • jede wesentliche bauliche Veränderung an einem Gebäude und/oder auf einem Grundstück (wie z. B. Errichtung, Nutzungsänderung, Abtragungen und Abgrabungen)
  • Miet- und Pachtverträge, sowie jedes andere schuldrechtliche Vertragsverhältnis
  • die Veräußerung eines Grundstücks oder Erbbaurechtes
  • die Aufnahme von Hypotheken und ähnlichen Belastungen eines Grundstücks
  • die Teilung von Grundstücken.

Nicht genehmigungspflichtig sind

  • Veräußerungen von Erbanteilen in einer Erbmasse, zu denen auch Grundstücke zählen
  • Gesetzliche Eigentumsübergänge (Erbe, Zwangsvollstreckung u. ä.).

In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass die sanierungsrechtlichen Genehmigungen nicht eine zusätzlich einzuholende Baugenehmigung ersetzen. Beide Anträge können allerdings gemeinsam bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden.

Ausgleichsbetragserhebung

Nach Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahme ist jeder Eigentümer und jede Eigentümerin eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet "Hafenwestseite" gelegenen Grundstückes nach § 154 BauGB verpflichtet, an die Stadt Neustadt in Holstein einen Ausgleichsbetrag zu entrichten. Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen soll den durch die Sanierungsmaßnahmen entstehenden Bodenwertsteigerungen einen finanziellen Ausgleich auf Seiten der Eigentümer/innen gegenüberstellen.

Möglichkeiten der Förderung privater Immobilien

Es besteht auch die Möglichkeit, dass im Rahmen der Städtebauförderung die Sanierung und Modernisierung von privaten Immobilien gefördert wird. Sollte diese Förderfähigkeit auf eine Immobilie zutreffen, werden die Eigentümer von der Stadt Neustadt in Holstein anschreiben und es wird Ihnen ein Sanierungsangebot unterbreitet.